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Q&A

Q&A

不動産の探し方

土地を買う時のポイント

Q
マイホームを建てるための土地を探しています。立地条件や日当り・風通し以外に気をつける点はありますか。
A
土地選びの重要なポイントの1つは、安全性です。地盤が軟弱な土地や水はけが悪い土地は、地震や台風などの自然災害のときに崩れたりして、その上に建っている建物に大きな影響を及ぼします。特に、新しく造成した分譲地の場合、土地を削って造られているものは比較的地盤がしっかりしていますが、土を盛って造ってあるものは、造成の仕方によっては、盛土(もりど)の部分がもろい可能性があるので、注意が必要です。盛った土地を支える擁壁(ようへき)があまりに高すぎないか、水抜き穴が適宜設けられているかをチェックしましょう。また、河川敷や埋立地、沼地、水田だった土地などは、地盤がゆるいと考えられます。宅地になってから日が浅い場所では、周辺に古くから住んでいる人に聞くなどして、その土地が以前どんな状態だったかを調べることも必要です。

不動産の売却について

媒介契約を結ぶ時のポイント

Q
自宅を売却しようと思いますが、その際、不動産業者との間で、媒介契約を結ばなければならないと聞きました。内容を教えてください。
A
不動産売買の相手方を個人で見つけることは容易ではありません。そこで、この相手方を探して、仲介をするのが宅地建物取引業者(不動産業者)で、売主は、この業者と媒介契約を結びます。
媒介契約には次の三種類があります。
 
■一般媒介契約
 複数の業者に依頼でき自分でも自由に相手方を探せる契約です。
■専任媒介契約
 一つの業者のみ媒介を依頼する契約です。自分で相手方を探すのも自由です。
■専属専任媒介契約
 他の業者に依頼できないばかりでなく、自分でも物件探しができない契約です。
 
専任媒介と専属専任媒介の契約期間は、契約の拘束力が強いので、3ヵ月以内とされています。更新が可能で、更新後の期間も3ヵ月以内です。
宅建業法は、媒介契約を結ぶときに、業者が一定事項を記載した契約書を依頼者に交付するよう定めています。
 
qa-p01

不動産の購入について

住宅購入に際してかかる諸費用

Q
中古住宅の購入を検討していますが、購入価格以外に諸経費が結構かかると聞いています。どれくらいかかるのでしょうか。
A
次のような諸経費がかかります。
□契約時印紙代・・・契約金額によって異なります。
□登記に要する費用・・・登録免許税・司法書士への手数料
□住宅ローンに関する費用・・・保証料、事務手数料、火災保険料、抵当権設定にかかる登録免許税など
□仲介業者に払う費用・・・仲介手数料
□購入後にかかる費用・・・不動産取得税、固定資産税・都市計画税
  
また、こうした費用とは別に、引越し費用や粗大ゴミの処分代、新居に合わせた家具やカ-テン・カーペット、照明器具などを新たに買う場合は、その費用が必要になります。
  
通常、中古物件を住宅ローンを組んで購入する場合、物件価格の7%~10%位必要になります。ちなみに、新築住宅を売主から直接買う場合で、4%~5%位です。

不動産の価格について

時価・公示価格・路線価・基準地価とは

Q
不動産の価格には、時価・公示価格・路線価・基準地価などのいろいろな価格がありますが、どう違うのですか。
A
■時価
いわゆる実勢価格のことです。
その土地の、その時点における相場に従った価格ということになります。
時価調査の方法としては、不動産鑑定士に鑑定してもらうこともできますが、不動産情報誌や新開の折込広告なども参考になります。
 
■公示価格
国土庁に設置されている土地鑑定委員会が、都市計画区域内の標準地について正常な価格(自由な取引において通常成立すると認められる価格)を設定するもので、毎年1回、1月1日現在の標準地における単位面積当たりの価格が4月1日付の官報に公示されます。
 
土地取引は、公示価格を指標とするよう努めなければならないとされていますが、拘束力はなく、実勢価格とはズレがあるといわれています。
 
■路線価
相続税や贈与税を算定するため、課税の対象となる財産の評価方法として国税庁が定める価格です。
 
路線価は、税務署に備えられている路線価図や評価倍率表により知ることができます。
 
■基準地価
公示価格調査を補うために、都道府県知事が毎年1回公表する標準地の正常な価格で、一般の土地取引の指標となります。
 
毎年7月1日現在の価格が9月20日に各都道府県の公報で公告されます。市町村役場に備えてありますから、いつでも閲覧できます。

動産業界の仕組みについて

宅建業者とは

Q
不動産と宅建業者は、どう違うのですか。
A
同じです。
土地建物を購入する場合、通常は不動産業者を通して購入しますが、不動産業者と一口にいっても、日本全国に支店を持つ大規模な会社から街の不動産屋まで、さまざまです。しかし、そのいずれもが、不動産業を営むための免許を取得しています。
 
これは、宅地建物取引業(略して宅建業法)という法律によって、都道府県や国が免許を与えた業者しか営むことができないと定められているからです。
このような免許を持った業者を宅地建物取引業者、略して宅建業者と呼んでいます。
 
宅建免許は、その業者の事務所のある都道府県の知事が与えます。2つ以上の都道府県にまたがって営業している業者の場合は、国土交通大臣になります。
また、この免許の有効期限は5年で、業者は5年ごとに免許の更新をしなければなりません。

仲介手数料とは

Q
仲介手数料って何ですか。いくら払えばいいのですか。
A
仲介業者を通して不動産を売ったり買ったりした場合、購入代金とは別に、その仲介業者に対して手数料を支払わなければなりません。
 
この手数料を「仲介手数料」と呼びます。
仲介手数料は、その報酬の限度額が、宅地建物取引業法に定められています。
定められた報酬額(いわゆる仲介手数料)の最高限度額は、以下のようになります。
表示は、消費税込の金額です。
 
qa-p02 ※売買金額は消費税及び地方消費税を含まない金額
 例えば、1000万円の物件を売買した場合
 10,000,000円×3.24%+64,800円=388,800円
 仲介手数料 上限38万8千円8百円

買付証明書とは

Q
先日家族で不動産屋さんに赴き、中古住宅を見てきました。何件か見た中で気に入ったものがひとつあり、あれこれと迷っていると 「買付証明書」を書くように、不動産屋さんに言われました。この「買付証明書」とは、どの程度効力のあるものなのでしょうか?
A
「買付証明書」とは、契約前に契約をしたいという意思表示を書面で行なうものです。
ですから、買付証明の段階では契約に至っていないので、法的拘束力は発生しないという事になります。
 
判例でも、買付証明が契約と認められた前例はありません。しかし、物件の特定、引渡日、移転登記の日、売買代金の額と支払日、損害賠償の予約など、売買に関する条件が完全に煮詰まっているような場合は、例外的に契約の成立があるものと扱われることもありますので、注意が必要です。
 
また、いくら法的拘束力がないとはいえ、簡単な気持ちで「買付証明書」を書いて、あとで断るというようなことは避けたほうがよいでしょう。

申込証拠金とは

Q
先日、新築マンションを見に行き、営業マンから「人気物件だから、今申し込まないとチャンスを逃します。申込金として10万円入れていただければ、一週間この物件を押さえておきます。」と言われましたが、この申込証拠金の法的な性格はどのようなものか教えて下さい。
A
申込証拠金は実務の慣行から生まれた制度であり、法律上の制度ではありません。
またこの件に関する適切な判例もなく、その意味でトラブルの絶えないのが実情です。
 
多くの場合、購入者が申込証拠金を差し入れるのは、「物件の購入を最終的に決定する前にもう一度検討したい。その間、物件を押さえ、権利を確保しておきたい」と考えるからです。申込証拠金を払っただけでは、売買契約はもちろん、売買の予約も成立しません。
したがって、申し込みの撤回は原則として自由です。
 
申込証拠金は、申込み意思の確認と契約順位を確保するため、授受される金銭であり、契約に至れば売買代金に充当され、契約に至らない場合は客に返却される、とするのが一般的な考え方です。

建築条件付宅地とは

Q
建築条件付宅地とは何ですか。また、どんなことに注意すれば良いのですか。
A
建築条件付宅地とは、土地の売買契約の際、「契約後3ヶ月以内に建物の建築請負契約を締結する」ことを条件とするものを「建築条件付き」といいます。
 
3ヶ月以内に建築請負契約が成立しなかった場合は売買契約は白紙となり、支払った手付金などの代金は返還されます。 この条件を明示しない広告は不当表示として取り扱われます。
   
また、3ヶ月以内の期間の短縮・変更はできません。これは建物の設計協議については、少なくても3ヶ月は必要と考えられており、設計協議を短くするために売主のプランを押し付ける場合は、建売住宅の販売と考えられ宅地建物取引業法違反となります。
 
一部の不動産会社は、建築条件付土地であっても建物請負代金も含めた価格での仲介手数料の請求をするケースがありますが、土地の仲介手数料以外に支払う必要はありません。建物部分の仲介手数料を請求することは宅地建物取引業法違反になります。
 
建築条件付土地を検討するにあたり肝心なのは、土地の値段だけで判断せずに、気になる土地であれば必ず建築プランを建てさせ、その上で検討することです。

既存住宅性能保証制度とは

Q
中古住宅にも保証制度ができたと聞きましたが、どのような内容ですか。
A
この制度は、既存住宅(いわゆる中古住宅)が、万が一、雨漏りや住宅の傾きなどが起きてしまっても、最長5年間、補修費用の大部分をカバーできる保証金を住宅保証機構が支払いをするというしくみです。
 
同制度の利用により、買主は安心して中古住宅が購入できるようになり、また売主にとっても、万一、雨漏り等の欠陥があった場合、保証制度の免責部分(修補等の費用中10万円及び10万円控除後の5%)を負担すればよいので、補修費用を軽減することができます。
 
中古住宅保証制度の利用条件は、下記の通りです。
 
(1)新築後15年以内の戸建て住宅(新築後1年以内の住宅で居住実績のないものは除く)
(3)新築時に「住宅性能保証制度」「住宅性能表示制度」「住宅金融公庫融資」「建築基準法」のうち、いずれかに基づく公的な中間検査が実施されている戸建て住宅
(4)増改築が行われている場合、その部分が全体の延べ床面積の過半数を超えていないもの
(5)住宅保証機構が行う現場検査に合格することが必要
(6)売主が作成した「中古住宅保証制度の住宅履歴申告書」を買主に渡すことが必要

定期借地権付住宅とは

Q
最近よく聞く定期借地権付住宅とは、どのようなものですか。同じ借地権でも更新可能な借地権とはどこが違うのでしょうか、また一戸建て住宅とはどこが違うのでしょうか?
A
定期借地権付住宅とは借地契約期間が満了したら、原則、更地にして土地所有者に返還する借地権です。平成4年の借地借家法改正により新たに制定された借地権です。
 
定期借地権には、一般定期借地権・建物譲渡特約付借地権・事業用借地権の3種類あります。いずれも一定の要件を満たさなければ定期借地権にはならず、従来の更新可能な借地権となります。
住宅用の定期借地権のなかで最も利用されているのは、一般定期借地権です。
一般定期借地権は、契約期間を50年以上とし、契約の更新は認められません。また、契約満了時には建物を解体し、更地にて土地所有者に返還しなければなりません。
 
定期借地権は、更新が一切認められていませんので、契約期間が満了したら、そこで終了です。ですから、あらかじめ契約書にて約束した期間が終了すると、そこにはもう住めなくなります。
 
更新可能な借地権は、建物が古くなって建替えをしたい場合、地主さんの許可があれば、建替えが可能ですが、定期借地権の場合は、契約期間が満了したら更地にして返還することが絶対条件です。
 
定期借地権付住宅は、土地を購入しないため、土地建物ともに購入する一戸建て住宅より安くなります。その財産価値は、建物の価格と土地を借りる権利の価格で構成されています。

不動産取引について

セットバックとは

Q
不動産の広告に「セットバックあり」とか「セットバック部分○○㎡」とか書いてありますが、セットバックって何ですか
A
建築基準法では「建築物の敷地は幅4m以上の道路に2m以上接していなければならない」とされています。つまり、この要件を充たしていない土地には建物は建てられないということです。
 
しかし、実際には、敷地に接している道路の幅が4mに満たない場所がたくさんあります。このような場所では、4m未満であっても市町村などが特別に道路とみなしています。
 
この道路を2項道路(建築基準法42条2項にこの規定があるため)またはみなし道路と呼んでいます。
 
2項道路に接している敷地については、建物を建てるときには、道路の中心線から2m下がったところを道路との境界線にすることとされています。つまり、2項道路に面する土地では、自分の土地でありながら、一定の部分には建築をすることができないこととなります。これをセットバックと呼んでいます。(セットバックとは英語で「後退」という意味です)。

買った土地が市街化調整区域だった

Q
土地を探していたところ、不動産業者から「今は市街化調整区域だが、近々市街化区域になる予定だ」という土地を紹介され、その業者と売買契約を結びましたが、役所に問い合わせたら、そのような予定はないといわれました。このような場合、売買契約を取り消すことができるでしょうか。
A
その不動産業者は、市街化区域になると、うそを言って土地を売ったわけですから、宅建業法の誇大広告禁止に違反したとして、売買契約は解除することができます。
さらに、このケースでは、不動産業者は最初から買主をだます意図があったようですから、詐欺行為で売買契約を取り消すことができ、損害賠償を請求することもできます。
 
なお、買主がその土地を市街化調整区域と知らずに買った場合でも、錯誤として契約は無効になります。

売主が所有権移転登記に応じてくれない

Q
土地の売買契約を結び、代金も払いましたが、売主が所有権移転登記に応じてくれません。こうしている間にも、他の人に登記されてしまうのではないかと心配です。どうしたらいいでしょうか。
A
所有権移転登記は、登記義務者である売主と、登記権利者である買主が共同して申請することになっています。もし何らかの理由で売主が移転登記に応じてくれない場合でも、裁判所の判決があれば、買主が単独で移転登記をすることができます。
 
売買契約がきちんと結ばれていて、代金が支払われていれば、判決を得るのは難しくありません。ただし、判決が出るまでにはある程度の日数がかかりますので、それまでの間、仮登記仮処分の手続をしておきます。これは、本来の登記をするまでの間の予約のようなものです。

境界の確定について

Q
相続した土地の売却を考えていますが、隣地との間に境界標もなく、これといった目印もありません。境界をはっきりさせたいのですが、どうしたら良いでしょうか。
A
隣地の所有者立会いのもと、杭などの境界標を入れて明示するのが望ましいでしょう。
所有者間で境界の合意ができた場合には、境界線上の適切な箇所に境界標を設置す ることになります。
この時の費用及びその後の保存費は、当事者間で特に取り決めをしない限り、折半負担することになりますし、土地の測量費は、面積費によって按分負担することになります。
 
話し合いで解決せず、合意できなかった場合は、裁判所に境界確定の訴訟を提起することになります。裁判所は、当事者の主張に拘束されず、あらゆる事実から判断し、正しい境界となる線を必ず判決で示すことになっています。

クーリング・オフ制度について

Q
不動産の売買にもクーリング・オフがあるの?
A
クーリング・オフ制度は、いったん結んだ契約を無条件で解除できる制度で、土地建物の売買にも適用があります。但し、宅建業者が売主である場合で、事務所以外の場所で売買契約をした場合のみです。
 
例えば、テントの仮設の現地案内所での契約や、宅建業者が買主である、あなたの自宅へやってきて結んだ契約等が該当します。こうした場所で契約を結ぶ場合、宅建業者は買主にクーリング・オフについての書面を渡すことになっています。クーリング・オフができるのは、この書面を渡された日から8日以内です。
 
クーリング・オフによって契約を解除するには、契約を解除する旨を書いた書面を宅建業者に送る必要があり、電話や口頭ではできませんので、注意が必要です。なお、その際の書面は、内容証明郵便にした方が、確実です。

ローン特約とは

Q
新築物件の購入を考えていますが、友人から売買契約書にローン条項がついているか確認しなさいと言われましたが、ローン条項とは何ですか。
A
不動産の売買契約書に付帯できる条項で、ローン特約とも言います。
これは、買主が金融機関からの融資を受ける事ができない場合には無条件で白紙にしましょうという特約で、この特約により契約が白紙になった場合は、支払った手付金は全額返還されます。
 
住宅ローンの申込は、売買契約成立後でなければできません。契約後、金融機関等にローンの申込をした後に、金融機関等が、ローンを利用できる条件を満たしているかどうかなどの審査をして、その審査にパスして初めてローンが借りられます。
その為売買契約を結んだあとで、審査に落ちてローンが借りられない可能性もあります。このような事態に備えて、ローンが借りられなくなかったら契約を解除できるとする条項が必要になります。
 
契約書には金融機関名や借入希望額、期日などが明記されます。現金で購入する場合以外は、買主を保護する為にほとんどこの条項が付帯されいます。但し、買主が故意に融資を受けられないようにした場合は、債務不履行となり賠償責任を問われますので、注意して下さい。

住宅ローンについて

返済率とは

Q
住宅ローンのマニュアル等に『年間の返済額は年収の25%以内にする』などと書いてありますが、どういう意味でしょうか
A
住宅ローンの返済率とは、年収に対する年間返済額の割合のことで、例えば、年収(税込)が500万円ですと、その25%ですから125万円までが年間返済額の上限としましょうということです。
 
ただ、ここで注意しなければいけないのは、税込500万円の年収で実際の手取り金額はいくらぐらいかというと、所得税や社会保険料等が源泉徴収されますので、手取りでは、社会保険料:(厚生年金保険料、健康保険料、失業保険料)税込年収の約10%
 
所得税:給与所得控除や各種控除(扶養、配偶者など)を差し引いておよそ15万円(年収500万円の場合)
 
税込年収500万円-(社会保険料50万円+所得税15万円)=435万円となります。この金額を『可処分所得』と言います。年間返済額をこの可処分所得で判断するようにすれば、かなり負担は楽になるはずです。

マンションに関して

モデルルームを見るときのチェックポイント

Q
新築マンションを買おうと考えていますが、ほとんどの場合、未完成の状態で販売されるので、実物をみることができず、モデルルームだけで決めなければなりません。どんなことに注意して見たら良いですか。
A
モデルルームを見るときのチェックポイントとしては、次のような点があげれます。
 
【1】
何種類かの間取りが用意されているマンションでは、すべてのタイプのモデルルームがあるわけではありません。ですから、自分の購入しようとするものがモデルルームと異なる場合は、内装や設備等、共通する部分を重点的に見ると同時に、買おうとしているタイプの間取図をよく見て、広さや部屋数などが実際にどうなるかをよく確かめます。
 
【2】
モデルルームには、必要最小限の家具しか置いてありません。それも通常より小さい場合があるので、実際に手持ちの家具を入れたとき、どのくらいのスペースが残るのかをイメージしてみます。
 
【3】
作りつけの家具やエアコン等の設備は、販売価格に含まれる標準装備なのか、別途料金が必要なオプションなのかを確認します。
 
【4】
モデルルームのある場所と、実際の建築場所が異なる場合は、必ず現地へも足を運び 、立地や周囲の状況、日照・通風・採光などをチェックします。

マンションの管理組合に入りたくない

Q
マンションの購入を考えていますが、役員をやりたくないので、できれば、管理組合に入りたくないのですが、可能でしょうか。
A
2人以上の区分所有者がいればそこには当然に管理組合が成り立っているというのが、区分所有法の考え方です。ですから、区分所有者は、自動的に組合員になります。
 
そうでないと、共用部分の管理などが円滑に行えませんし、管理規約で定めた事柄が、区分所有者全員に及ばないことになってしまうからです。
 
ですから、区分所有者は、必ず管理組合に入らなければなりませんし、途中で脱退することもできません。但し、役員になるかどうかのルールづくりは、管理組合で決めることですから、組合員になったから必ず役員を引き受けなければならないというわけではありません。
 
なお、管理組合とは別に自治会を置いているマンションもありますが、自治会は親睦を目的とする任意団体なので、加入するしないは、個人の判断によります。

管理組合の法人化とは

Q
マンションの管理組合を法人化する話が持ち上がっていますが、法人化とはどういうことですか。また、法人化することにはどんなメリットがあるのでしょうか。
A
一定の目的のために集まった人の団体のうち、契約などの法律上の行為を行えるものが、法人で、株式会社などがその例です。
 
マンションの管理組合は、通常は単なる組合員の集まりなので、組合として法律行為を行うことができません。そのため、例えば管理費等を預ける銀行口座名も理事長個人の名前などにしなければなりません。
しかし、これを法人化すると、管理組合名で口座が開設できるほか、大規模修繕等の際に、組合として資金を借入することができます。また、マンションの一室を組合で買い取って集会室などに利用する場合に管理組合法人として登記できますし、規約を守らない住人や問題のある管理会社に対して組合として訴訟を起こすこともできるなど、さまざまな法律行為がスムーズに行えるようになります。
 
なお、区分所有法の改正により、以前は区分所有者が30人以上いるマンションが要件でしたが、その制限が撤廃され、すべてのマンションの管理組合が法人化することができるようになりました。
 
法人化するには、区分所有者と議決権の両方について4分の3以上の賛成が必要で、法人と認められるためには登記が必要です。

マンションに関して

住宅ローン控除とは

Q
住宅ローンを利用して、マイホームを取得しました。税制面で優遇措置があるときいていますが、税金はいくら戻るのですか。また、どのような手続きが必要ですか。
A
住宅ローンを組んでマイホームを購入した場合、無理のないローンを組んだとしても、その返済は少なからず家計を圧迫します。
そこで、10年以上のローンを組んだ人には一定期間、所得税を軽くしてあげます、というのが住宅ローン控除です。
 
この制度の対象となるのは、10年以上の住宅ローンを使ってマイホームを購入し、平成22年12月31日までに取得・入居した人です。
これに該当する人は、10年間にわたり、最高500万円の所得税の税額控除を受けられます。
 
サラリーマンの場合、所得税が給与から源泉徴収されていますので、入居した翌年の確定申告で所得税の還付申告をしますが、翌年からは年末調整で控除が受けられます。
この制度を利用するには、いくつかの条件があります。
 
まず、控除を受けようとする年の合計所得が3000万円以下でなければなりません。
また、マイホームを取得した日から6カ月以内に入居し、引き続き住んでいることも条件です。
 
ですから、入居から10年以内であっても転勤などでその家に住まなくなると、控除は受けられません(単身赴任で家族が住んでいればOK)。
 
住宅については、床面積が50平方メートル以上で、中古の場合は築年数が20年以内、中古マンションは25年以内という条件があります。
 
最も注意しなければならないのは、控除額は所得税額を超えることはないという点です。たとえば、年末のローン残高が2000万円で控除額が20万円だとしても、あなたの支払った所得税が15万円なら、15万円が控除されて所得税がゼロになりますが、差額の5万円がもらえるわけではありません。

マンションに関して

司法書士とは

Q
登記に関する手続きを代行してくれる司法書士の資格とはどんなものですか。また、仕事を依頼するにはどうしたらいいのでしょうか。
A
司法書士は、司法書士法に基づいた国家資格です。司法書士の主な業務内容は、不動産登記や商業登記(会社関係の登記)に関する手続き、裁判所に提出する書類作成などで、これらに対する相談にも乗ってくれます。
 
不動産を売買したときなどは、通常、不動産業者が紹介してくれる司法書士に業務を依頼することになります。
 
なお、手数料は、司法書士会が業務内容と扱う金額ごとに決めており、それ以外に、日当や法務局へ行くのに支払った交通費などの実費も請求されることがあります。

土地家屋調査士とは

Q
土地家屋調査士は、登記手続きを申請人に代わって行ってくれると聞きましたが、登記手続きを代行してくれるのは司法書士ではないのですか。
A
土地家屋調査士は、不動産登記の中でも建物の「表示登記」を扱います。 また、そのために必要な調査や測量も行うほか、土地の境界の確認や、敷地に接する道路に関する手続の代行もします。その以外に、山林や畑等から宅地に変更したときの「地目変更登記」登記簿の面積と測量した面積が違っている場合に行う「地積更正登記」の申請手続きなども行っています。
 
なお、司法書士と同様に、手数料は土地家屋調査士会が業務の内容と扱う金額ごとに決めており、それ以外に、日当や交通費などの実費を請求される場合もあります。

マンション管理士とは

Q
マンション管理士という資格ができたと聞きましたが、何をしてくれる専門家なのでしょうか。また、依頼したい場合にはどのようにすればよいのでしょうか。
A
マンション管理士は、平成13年度に新しく創設された国家資格です。
 
その業務は、マンションに関連する法律や専門知識をもって、分譲マンションの管理組合や区分所有者からの相談に応じ、管理組合の運営や管理について適正なアドバイス、指導を行うことです。
つまりひとことでいえば、「マンションの管理組合へのアドバイザー」という役割を担います。
 
特に分譲マンションにおいては住民間、及びマンションの管理を委託している管理会社とのトラブルが絶えません。マンション管理士は、管理組合の立場に立ってこのような様々なトラブルに対処することが求められているといえます。
 
報酬については、いまのところ定めはありません。マンション管理士に業務を依頼するときには、マンション管理組合として何をしてほしいのかを明確にし、管理士と個別に相談することになります。

建築に関する事について

敷地いっぱいに建ててある家を買っても問題はないか

Q
私は、家を購入するために色々物件を見ているのですが、先日敷地いっぱいに建ててある建売住宅を見つけました。このような家を買った場合に後で問題になるようなことはないのでしょうか。
A
敷地いっぱいに建ててある建売住宅を買う場合、隣地との間の距離保持義務違反の問題の有無と建築基準法の建ぺい率・容積率の違反の有無が問題となります。
 
距離保持義務違反となれば、隣地所有者から建築の変更、損害賠償等の請求を受けることがありますし、また建築基準法違反がある場合には行政庁から建物の除去・改築・使用禁止などの命令を受けることがあります。

シックハウス対策のための建築基準法改正

Q
シックハウス対策のために法律が改正されたとききましたが、具体的に何がかわったのですか。
A
新築やリフォ-ムした住宅に入居後、目がチカチカする、のどが痛い、めまい吐き気、頭痛等の症状がでるなどの「シックハウス症候群」が問題になっています。
 
その原因の一部は、建材や家具などから発散するホルムアルデヒド・VOC(トルエン、キシレンその他)などの揮発性の有機化合物と考えられています。
 
このシックハウスの原因となる化学物質の室内濃度を下げるため、建築物の使用する建材や換気設備を規制する法律が、平成15年7月1日に施行されました。 
規制対象となる化学物質は、ホルムアルデヒドとクロルピリホスです。ホルムアルデヒドは、刺激性のある気体で木質建材などに使われています。
 
次の3つすべての対策が必要になります。
 
(1)内装の仕上げの制限
居室の種類及び換気回数に応じて、内装仕上げに使用するホルムアルデヒドを発散する建材の面積制限を行う。
 
(2)換気設備の義務付け
ホルムアルデヒドを発散する建材を使用しない場合でも、家具からの発散があるため、原則として全ての建築物に機械換気設備の設置を義務付ける。
 
(3)天井裏等の制限
天井裏等は、下地材をホルムアルデヒドの発散の少ない建材とするか、機械換気設備を天井裏等も換気できる構造とする。改正建築基準法に基づくシックハウス対策に係る関係資料は以下のとおりです。
 
クロルピリホスは、有機リン系のしろあり駆除剤です。居室を有する建築物には、クロルピリホスを添加した建材の使用が禁止されます。

競売について

競売物件とは?

Q
競売物件という言葉をよく聞きますが、競売物件って何ですか。また、相場より安いといわれているのは、なぜですか。
A
不動産を所有している人が住宅ローンなどの債務を弁済できなくなると、抵当権者である金融機関などが裁判所に持込むと、裁判所は、その不動産を差し押さえ、売却して、その売却代金を債務の弁済に充てる手続をすることがあります。
これを「不動産の競売手続」といいます。
 
裁判所の競売手続においては、不動産業者が扱う場合のようなサービスは行われず、落札後の諸手続等も買受人が自分でやらなければなりません。
また、隣地との境界等が不明な場合には争わなければなりませんし、その不動産を所有者または第三者が占有している場合は明渡請求をしなければなりません。競売物件の価格が普通より安いのはそのためです。
 
不動産競売は、あくまでも競売なので、希望の物件が必ず落札できるとは限りません。

競売物件の競売手続きについて

Q
実際に競売物件を買うのには、どのようにして買ったら良いのでしょうか。
A
競売にかけられる土地建物については、各裁判所が新聞やインターネットなどに公告を出しています。
 
この公告を見て、欲しい物件を見つけたら、さらに詳しい情報は、裁判所の閲覧室にある 「現況調査報告書」、「評価書」、「物件明細書」の3つの書類でチェックします。費用は無料です。
また、コピーをとることも可能です。但し、記載内容が古い場合もあるので、必ず現地へいって自分の目で確認する必要があります。
 
現況調査報告書は、裁判所が調査したもので、不動産の現実の形状、占有関係その他の現況が分かります。
 
評価書は、通常、不動産鑑定士の評価に基づいており、不動産の位置及び状況、利用状況、公法上の規制などが記載されています。
物件明細書は、売却後存続する権利、賃借権などの権利がある場合にその旨の記載があります。
 
競売物件の中に買いたい物件があった場合は、入札手続をすることになります。
入札期間はあらかじめ決まっており、およそ1週間です。
その間に、最低売却価格の2割の入札保証金を指定の銀行口座に振込み、さらに入札希望価格を入札書に記入して裁判所に提出します。この保証金は、入札できなかった場合は(つまり自分より高い金額の入札をした者がいた場合)戻ってきますが、最高額で入札したにもかかわらず期日までに残金の支払をしなかった場合は没収されてしまうので注意が必要です。
 
入札期間満了後、1週間以内に開札期日が開かれます。最高額で入札した人が「最高価買受申出人」と定められ、買受ける権利を取得できます。開札期日後1週間以内に売却許可期日が開かれ、問題がなければ許可決定がでます。許可決定が出て確定した場合は、その日から1ヶ月以内に、入札金額から保証金を差し引いた残金を納めなければなりません。買受人が代金を納めると、裁判所は買受人に所有権を移転し、担保権などの抹消登記をします。

不動産競売の注意点

Q
不動産競売を利用する上での注意点を教えてください。
A
競売物件についても最も問題なのは、落札して買受人になっても、その物件に賃借権などの権利をもった人が住んでいて、明渡してもらえないことが多いことです。
引渡を拒む債務者や占有者がいる場合は明渡訴訟をしなければなりません。しかし、これは一般の人には費用・時間の面などで困難となってきます。
 
そこで、民事執行法は引渡命令の制度を定めており、引渡を拒む債務者や占有者がいる場合はこの申立をすることにより簡易迅速に競売不動産の占有を確保することができます。
ただし、申立は代金納付の日から6ヶ月以内とされていますので、注意が必要です。
 
また、競売にだされている土地や建物には立ち入ることができません。その為、予想以上に建物内部が傷んでいて、リフォームや改装をしないと住めない場合があります。
さらに、マンションではたいていの場合、管理費等の滞納がありますから、これを負担しなければならない点も考慮する必要があります。

不動産広告について

最寄駅からの徒歩所要時間

Q
広告等に「駅から徒歩○分」と書いてますが、この「○分」は実際に歩いて計ったのですか?また、1分の基準は何ですか?
A
不動産広告では、徒歩所要時間の表示は、道路距離80mを1分として計算し、1分未満の端数は切り上げて表示されます(例:850m÷80=10.625→11分)。
 
また、信号待ちや坂道などによる変動は考慮しなくて良いとされ、駅の算出地点は駅の出入口を起点にすればよく、改札口から計ることまで要求されていません。(但し、駅の出入口から改札口までが著しく離れている地下鉄・ターミナル駅などでは「改札口」となります。)
 
なお、マンションの算出地点は、共用玄関(エントランス)とされています。

「車庫」・「カーポート」・「カースペース」の区別

Q
広告等に車庫・カーポート・カースペースという表記が見られますが、どう違うのですか
A
不動産広告では、駐車場の定義は決まっていて、次のように定義されています。
 
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※ 工事をしなければ駐車できないものは駐車場とは表示できません。
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